부동산 투자 관련 서적 2권 핵심 정리

부동산 투자. 자본을 투자해서 매달 꼬박꼬박 월세를 받고 사는 것이 요즘 대부분 사람들의 꿈일 것입니다. 저도 그런 소망이 스멀스멀 올라오고 있어 책을 빌려 읽어 봤습니다. 정부에서 부동산을 규제하겠다는 이야기가 계속 나오고 있어 망설여지기는 하지만 결국 세상은 돌고 도는 것이니 기회를 기다리며 계속 공부하고 있어야 한다는 사실은 틀림없을 것입니다. 나중에 투자 기회가 생기면 잊어 버리지 않도록 중요한 사항들만 살짝 정리해 보았습니다.

Dreams Come True!!!

 

"대세는 꼬마빌딩이다" - 천그루숲

1. 목표세우기
 1) 매입목적(임대수익, 시세차익, 직접사용) 및 투자자의 연령대
 2) 자금현황(수입, 현금, 부동산 등 구체적) 및 대출규모
 3) 선호하는 지역
 4) 선호항목(도로너비, 역과의 거리, 경사면, 코너, 용적률, 건물상태)

Tip.
 * 대출을 활용한 자금 계획 : 비용처리 가능, 자금 출처 증명
 * 본인이 아는 곳에 투자 : 환금성이 높은 지역
 * 투자 목적에 맞는 항목을 고려 : 오피스 빌딩은 역과의 거리, 주차 등이 우선

- 주택은 최우선변제금액(서울 3,400만원)을 제외하고 대출해 주므로 대출이 많이 안나올 수 있다.
- 상권 : 주 5일 상권(ex 종로) / 주 7일 상권(ex 강남)

2. 답사하기
 1) 답사 : 평일 아침/저녁, 주말 아침/저녁 최소 4회는 시행하라.
 2) 답사전 확인 서류
   - 부동산 매물 보고서: 중개사무소 작성, 빌딩에 관한 상세내역과 가격 정보 기재
   - 등기부 등본 : 소유자, 대출내역 ==> 매도 사유를 추측할 수 있다.
   - 건축물 대장 : '민원24' ==> 용도, 면적, 위법 건축물 등 확인
   - 토지이용계획 : '일사편리'

 * 현장 답사시 주의 사항 : 검토중인 건물만이 아니라 인근의 매각 사례를 최소 3건 이상 보도록 한다.
   ==> 매각된 빌딩을 일정 기간 동안 확인해 보면 왜 매각이 이루어졌는지를 알 수 있다.

Tip.
 * 건물은 임차인 명도도 신경써야 한다(제소전 화해조서 작성하면 도움이 됨)
 * 10억원대의 저가 건물은 대체적으로 위치가 안 좋아 매입금액보다 손해를 보고 파는 사례가 많다.
 * 부동산에서 "시간을 가지고 꼼꼼하게 알아보고 있다"는 말 => 중개업자에게는 당장 매입의사가 없음으로 분류되므로 좋은 서비스를 받을 수 없다
 * 컨설턴트가 매물을 보여주면 어느 부분이 좋고 부족한지 적극적으로 피드백 해라.
* 매도인과의 협상은 건물의 매도를 최종 결정하는 '결정권자'와 해야 한다(중간이득 취하는 자를 피해라)
* 투자를 위한 드림팀을 구성해라 : 컨설턴트, 은행지점장, 건축사, 세무사

"아파트 볼 때 이런 고민 해 봤니?" - 지예인

 * 임대 관련 입주 월 기준으로 2년 주기는 피할 것(계약 만료가 많아짐)
 * 분양권자가 실소유 목적이 아닌 경우 잔금의 지불을 위해 임대차 계약이 발생하게 됨. 그런데 대량의 입주 여파로 임차인의 확보가 곤란해지거나 저조한 전월세 시세가 형성되면, 분양 잔금이 부족해 급매를 내놓는 상황이 벌어질 수 있다.
    ==> 즉 대규모의 입주가 임박한 시기에는 임차인 및 매수자 우위의 시장이 형성될 요인이 많다. 그러나 신규 분양 이후 전매가 허용되는 최초 시점이 더 저렴할 수도 있다.

 * 아파트중 주요 동선(이동방향)에 유흥시설이 밀집하거나 유달리 안전에 지장을 주는 아파트는 제외 하도록 한다. 또한 반경 400m내에 매연, 분진, 악취 같은 오염물질을 내뿜는 시설이 있거나, 반경 1km내에서 바람의 방향권에 있는 아파트도 제외하길 권한다.

 * 입지요인 프리미엄
  1.직주근접 2.명문학군 3.해변이나 강변 4. 최소 10만제곱미터 이상 정비된 평지공원

* 아파트 관리를 전문적으로 시행하고 지자체 관리를 받기에 유리한 세대수는 최소 300세대.

* 주변에 권장하지 않는 시설
  - 환경오염, 악취: 배수 또는 빗물 펌프장, 축사, 도심형 실외 골프장, 터널이나 지하차도 입구, 차고지
  - 안전우려시설 : 시장, 산이나 언덕배기 공원, 출입국관리사무소 및 출장소, 유흥시설, 가스, 유류, 전기
  - 소음우려시설 : 공항, 외부철도, 자동차 전용도로, 군부대, 종교시설, 실외경기장 및 운동장, 야외공연장등
  - 기타비추천시설 : 단독 및 다세대 주택지구, 공동묘지, 장례식장, 납골당, 항구, 웨딩홀, 도매점, 철도/차량 기지, 재활시설, 사회복지시설, 요양시설

* 일사편리 사이트 : kras.seoul.go.kr